敷金はあくまでも預り金
「自主管理するための基礎知識」 項目
１．「敷金はあくまでも預り金」
wrote. サンハイツ吉田 管理者
行政書士明和事務所
行政書士 吉田 重信
賃貸では契約時に敷金を取るのが一般的だ。
なにか余程特別な事情がある場合でもない限りは、
退去時の原状回復を見越して入居の際に支払ってもらうのが通例になっている。
実は敷金に関しては民法や借地借家法等、
賃貸契約に関わる法律の中に明確な規定があるわけではない。
ゆえに、これの扱いに関しては各契約の内容に依存する面が大きい。
特に上限等が定められているわけではないから、
当事者同士で合意できるのであれば金額や支払い方法は自由にしたらいいだろう。
しかし、あくまでも敷金は預り金であることは留意しておかなければならない。
一度、大家の懐に入るとはいえ、
いずれは返却することを考えて保全しておく必要があるわけだ。
もちろん、敷金は原状回復費の清算のために預かっておくためのものでもあるから、
それに必要な範囲において敷金から清算することは問題ない。
原状回復以外の面においても、未払い家賃の充当等にもあてがわれるのが一般的だから、
そういった正当性のある費用は遠慮なく敷金から差し引けばいいだろう。
こういったことに言及しなければならないのは、
かつての賃貸事情には敷金を返却しないのが当たり前かのような風習があったからだ。
それに対する借主側からの不信も、
近年の賃貸事業実務においては大きな影響を及ぼしている。
一例で言うと、原状回復ガイドラインの公布だね。
これは敷金と原状回復や修繕費の徴収に関して、
国交省が問題を未然に防ぐために発布した取り扱いの指針と言えるものだ。
以下、参照
国土交通省
原状回復をめぐるトラブルとガイドライン
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html
そもそも、こういったものが国家機関から発布される土壌自体があまりよろしくないよね。
要はそれだけ敷金返還に関するトラブルが多かったということでもあるんだからさ。
これは今後は大家側が自戒して、
借主が納得できるような請求の仕方をしなければならないという裏返しでもある。
ただ、正当な理由のある徴収は今後も変わらず認められるということだから、
基準をしっかりと見定めた上で請求できるものについては堂々と請求したらいいだろう。
最後に最近増えつつある敷金ナシ物件について言及しておくが、
あれは預り金がないゆえに、問題が起こればその都度に清算してもらわなければならない。
つまり、入居以降も改めて借主にまとまった金を用意してもらうことになるわけだ。
そういった費用が全く掛からないような事例もあるかもしれないが、
それを前提にして一般的な対応法を考えるには不動産は金がかかりすぎる。
ちょっと業者が必要にでもなったりすると、
すぐに１０万単位で金がかかったりするのはザラなんだよ。
一般的には想像はし難いかもしれないが、
水道管を詰まらせたとかの日常的な理由でそういった事態に陥るようなこともある。
これは実際にウチでもあったことだし、どこにでも起こり得ることだ。
つまり、結局は借主に余計な負担をかける契約形態だと思っておいた方がいい。
敷金を用意できない入居希望者は、
あらかじめこちらから断ってやるのも借主への親心の内だよ。
家賃を支払っていけそうにないから退去したいとか考えても、
清算費用が支払えないから退去もできないってんじゃあ債務がかさんでゆくだけだからな。
安易に敷金ナシなんてのを物件のウリにはしない方がいいだろう。
wrote. サンハイツ吉田