ローカルルールは契約で明文化しておくこと
「特別なルールを設ける場合」 項目
２．「ローカルルールは契約で明文化しておくこと」
wrote. サンハイツ吉田 管理者
行政書士明和事務所
行政書士 吉田 重信
賃貸契約においては、物件によって様々なローカルルールが存在することもある。
これは物件の性質上での理由の場合もあれば、
貸主の個人な事情の場合もあるだろう。
基本的に賃貸への入居は貸主、借主双方の合意をもって行われるものだから、
余程、公序良俗に反するような内容でもなければ互いに合意できていれば問題ない。
しかし、こういった法定契約外の約束事は、
一般常識的な話や内容であったとしても明文化しておかないとトラブルになることがある。
例えばゴミの出し方にしてもそうだが、
共用部の扱い方、掃除や片付けなんかにしてもそうだね。
玄関先に荷物なんか置きっぱなしにされたりすると、
消防点検上でも問題になるような場合もあるから、その辺ははっきりさせておいた方が良いな。
これは法的な権利義務を確定させるのとは少々ワケが違う。
法的な権利義務の確定はそれに対してなにか違反があれば、
契約解除等の法律効果を与えることを想定した上で行っておくべきことだ。
しかし、こういったローカルルールを明文化しておくことは、
破られることを想定して行うものではない。
合意を形に残しておくことによって、
問題に前もってアプローチできる余地が生まれるものもある。
まず、明文化しておくことで言った言わないの水掛け論を回避することができる。
これは貸主と借主が個人的なトラブルを抱えないためにも重要なことだよね。
そして、先に形として出しておくことによって、
注意喚起的な意味合いで想定している使われ方をある程度、示唆することができる。
前述したゴミ出しや片付けなんかはこういった点で、
実質的には契約時に指定する形になるだろう。
こういった点をピックアップしていくのは貸主の経験次第だね。
実際に物件を使っていく上でどんな問題が発生しうるのか、
それをあらかじめ洗い出しておくためには、実際に借主がいた上で知り得ることがある。
それを経験した上で、必要に応じて加えていくべきだろう。
また、これらは当事者同士のリマインダとしても優秀で、
互いの契約の健全な履行に寄与し、問題を未然に防ぐのにも役立つ。
つまるところ、ローカルルールの明文化は、
そういったトラブルが起こらないようにするための事前対応なんだ。
無論、それに対しても不誠実な対応が積み重なれば、
信頼関係の破壊や善管注意義務違反等の個別の法的問題にはなり得る。
合意をもって法的にも効力を認められるような規定もあるから、
ローカルルールの記載がまったく法的効果を及ぼさないというわけではない。
しかし、あくまでもそれを初めから想定、
期待した上でのものではないというのがここでのポイントだ。
あらかじめはっきり言っておくことで、回避できるトラブルがあるってことだよ。
個人での賃貸経営はトラブルが起こることを前提で回していては体がもたないから、
こういった事前アプローチは特に重要だと思っておいた方がいいだろう。
続き 「昨今の不動産屋の動向について 賃貸は寄生先として狙われている」 
wrote. サンハイツ吉田