違約金契約の有効性
「賃貸契約各論」 項目
６．「違約金契約の有効性」
wrote. サンハイツ吉田 管理者
行政書士明和事務所
行政書士 吉田 重信
賃貸契約では期間内での中途解約を見越して、違約金契約を盛り込んでいるものもある。
これについては、いざ、解約となって支払う場面になると揉める傾向があって、
大抵のケースではその違約金契約の有効性が問題視される。
一般的な話になるけれど、こういった場合の判断の基準としては、
その違約金の金額が実際の契約期間や損害等と照らし合わせて、分相応と言えるかどうか。
そういった面を見られる傾向にあるみたいだね。
ちょっと法律の話をすると、消費者契約法や民法の話になるのだけれど、
過度請求や公序良俗性の問題として処理されることになる。
つまり、違約金契約自体は有効であるが、
実際の損害額に照らし合わせて明らかに不適切な部分については無効となる余地があるわけだ。
これはれっきとした裁判上での取り扱いの話だから、
違約金契約を締結する場合は、常識外の支払いをさせないようにしないとな。
「実際、有効とされる部分もあるんでしょ？」という考え方をする人もいるかもしれないけれど、
初めから争いの余地を残した契約を締結するのは、賃貸業を営む上では間違っていると思うぞ。
こういうのはあらかじめ揉める要素を潰した上で、
本当に必要な場合は必要な範囲内で利益を確保するようにしておくのが無難だ。
薄利多売の商売とはわけが違うから、借主と良い関係性を築きたいのならば、
日頃からいい加減な対応はしない方がいい。
今の時代、貸主側にそういった常識があるのかもシビアに見られる時代だから、
最低限の知識は仕入れておいた上で対応していかないと、それだけで信用を失う。
これは昨今の不動産賃貸事情にも当てはまる問題なのだけれど、
昔と違って、今は貸す側と借りる側の利益性の垣根はほぼ無くなっているのが現状だ。
だから、以前のような適当な対応をしていると、
借主側から切られたり訴えられたりするから、やっぱりちゃんとしておかないとダメだよ。
どちらかが強いというわけでもなく、
お互いの利益性の追求と合意をもって成立するのが今の賃貸契約なんだからさ。
ちなみに、ウチは入居時に礼金を入れてもらっているのもあって、
中途解約における違約金契約条項は特に設けてはいない。
事業用である以上は、いろいろな可能性も考えられるからね。
ある程度は借主の判断で自由に動けるようにも気を遣っている。
ただし、常識外と言えるほどのやたらと短い期間での退去となったり、
こちらに損害を与えるつもりでの退去については、相応の対応をさせてもらうことになる。
これは違約金などではなく、損害賠償という別の観点からの問題になるからだ。
当然、そんな人はそうそういないだろうし、
そんな対応をしなければならなくなったことは、これまでにないがね。
今の時代、色々な意味合いで貸主、借主は平等なんだよ。
退去事例なんかでは借主有利な話が多いから勘違いしやすい面もあるけれど、
一般的な保護法益関係に関しては、どちらかが強いということはない。
損害与えりゃあ、賠償請求されるし、契約不履行すりゃあ、契約解除される。
だから、お互いに常識的な考え方をもって、
あらかじめトラブルを起こさないようにしていかないとな。
続き 「連帯保証人と保証契約に関すること 連帯保証人が負う責任の範囲と必要性」 
wrote. サンハイツ吉田