退去申出期間には要注意
「禁止行為等」 項目
３．「退去申出期間には要注意」
wrote. サンハイツ吉田 管理者
行政書士明和事務所
行政書士 吉田 重信
賃貸契約は契約期間をもって退去になるとは限らない。
場合によっては、期間内退去といった形になるケースもあるだろう。
期間内退去については貸主、借主の利益や保護のため、
強行規定で固められている部分が多くあるから契約時には注意しなければならない。
まあ、注意しなければならないのは借主よりも貸主の方かもしれないけれど。
基本的にこの手の約束事で借主を不利にする契約は、
仮に特約を交わしていたとしても無効となるものが多いからね。
一般的な建物の貸し借りについては民法上の規定により、
退去日から三か月前の予告をもって解約できるものとされている。
民法６１７条（期間の定めのない賃貸借の解約申入れ）
１．当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができる。
この場合においては、次の各号に掲げる賃貸借は、
解約の申入れの日からそれぞれ当該各号に定める期間を経過することによって終了する。
１．土地の賃貸借 1年
２．建物の賃貸借 3箇月
３．動産及び貸席の賃貸借 1日
２．収穫の季節がある土地の賃貸借については、その季節の後次の耕作に着手する前に、
解約の申入れをしなければならない。
民法６１８条（期間の定めのある賃貸借の解約をする権利の留保）
当事者が賃貸借の期間を定めた場合であっても、
その一方又は双方がその期間内に解約をする権利を留保したときは、前条の規定を準用する。
ただし、貸主については最低でも六か月前に借主に解約を予告しなければ、
期間内での解約はできないことになっている。
これは特別法である借地借家法によって、
一年未満六か月以上前の予告が強行規定で課されている関係上だね。
なお、借主都合による退去予告期間は、
急な退去による貸主の不利益を防止するための規定でもある。
したがって、これについては特約による期間短縮が認められている。
借主の予告期間を短くすることは借主の不利にはならない。
むしろ借主にとって利便性は高くなるから、そういった変更は法律上でも許容されている。
一般的な居住用物件では借主からの予告は退去の一か月前とされている場合が多いな。
しかし、本物件は事業用である以上、
原則に従って三か月前の予告をもって解約可能とさせてもらっている。
実は・更新期間の違いとメリットでも述べた通り、
定期借家契約は原則、中途解約はできないことになっている。
借りている期間、貸す側もちゃんと貸してあげなきゃならないが、
借りる側もちゃんと借りていなければならないとされているのが定期契約。
これはその縛りを緩和する特約で、
借主を有利にするものだから特約による変更が認められているわけだ。
基本的に退去予告は、貸主が把握しておかねばならない要素が強い規定だと言える。
ただ、もちろん借主の方も注意しておかねばならない点はある。
前述した通り、退去予告期間は借主を保護するためだけではなく、
貸主の不利益を防止するための規定でもあるからね。
なので、退去予告を規定内にし忘れたりした場合は、
その期間を充足するまでの間は原則、解約することができない。
事情があって退去期間をずらせないような状況であっても、
オーバー期間分の賃料を支払っての解約となるから注意してもらいたい。
wrote. サンハイツ吉田