不動産仲介業者の必要性
「関与する業者の概要」 項目
１．「不動産仲介業者の必要性」
wrote. サンハイツ吉田 管理者
行政書士明和事務所
行政書士 吉田 重信
賃貸を探す際には不動産屋に問い合わせるのが当たり前と考えている人は多いと思う。
実際、それが一般的だ。
しかし、不動産市場の変革によって、
その担い手である不動産仲介業者の対応も大分変わってきたように感じる。
残念だが、貸主にとっても借主にとってもネガティブな意味合いで、だ。
これは賃貸物件が投資商品としてメジャーになったという背景の影響もあるし、
借り手の減少という社会情勢の変化によるものでもある。
それによって、顧客と商品を取り扱う不動産屋の態度も変化してきたというわけだ。
今、新規のアパートやマンションはタケノコのように次から次へと生えてくるから、
業者は新築の見栄えの良い物件の仕入れには困らない。
加えて投資対象として運営するオーナーが増えた事情で、
貸主側から借主、仲介業者へのアピールも過当競争になっている状態だ。
早い話、仲介手数料以上のバックが要求される市場になっているんだよね。
当然、あからさまに受け取っちゃあ宅建業法違反になるから、
業者も広告費やら管理手数料やら名目を変えて回避しているフリはしているけれど。
え？
実際はこんなの、バリクソ違法だよ。
広告費用とかも認められるのは極めて限定的な事例だけで、
内訳の証明ができない費用や実態のない管理手数料なんか、お手当以外の何物でもないわ。
貸主が声を上げるケースがないから問題になっていないだけだ。
まぁ、そんなやり方が横行しているおかげで、今の賃貸仲介市場は完全な買い手市場。
だから貸主が賃貸仲介を依頼しても無視され、
頃合いを見計らって売却を勧める広告を送り付けられるのが昨今では当たり前だ。
バックの少ない賃貸なんか、
売った方が金になるくらいにしか考えられていないんだよ。
実際、契約が決まらないどころか、
仲介を頼んでも一人も案内に連れて来てもらっていない貸主は多いだろう。
んで、客が入っていないのにかこつけられて、
売却を持ちかけられたり業者主催のセミナーへの参加を勧められたりしている。
今、そんな状況なんじゃないのか。
冷静に考えてみな。
客も連れてこられない連中の吐く売却話やセミナーに、なんの価値があるというのか。
こんなのは売却に踏み切らせたり、
管理契約を取ったりするための悪質な囲い込みでしかない。
実際、そういった目的のために仲介を請け負った業者が、
物件に問い合わせた顧客の流入を意図的に止めているような事例はわんさとある。
賃貸の仲介をするフリをして近づき、
貸主の足元を見て怪しげなセミナーや商品を迫ることができるこの現状。
市場の状態としては、極めて不健全としか言いようがないな。
なんで行政もこんな状況を野放しにしているんだい。
ここまで聞いて借主はあまり関係ないんじゃないの？と思うかもしれないが、
市場が不健全であるということはその関係者全てが普通の状態ではないということだ。
仲介業者が余分な費用を取っているということはその分の費用が上乗せされているから、
実質的には回り巡って賃料を支払う借主の負担が増えているということでもある。
更新料なんか、その典型だろう。
また、囲い込みの影響は借主の物件情報への自由なアクセスに弊害をもたらす。
実際、エリア指定した後に紹介する物件を決めているのは仲介業者だから、
希望するエリアに良い物件があったとしても、情報をブロックされてしまえばそれまでだ。
借主も今後は自分が主体となって、
能動的に物件を選定してゆかねばならない時代になるだろう。
貸主も貸主でしっかりしなければ、な。
今の仲介業者で貸主との付き合いを地道に作って、
真面目に客付けをする気のある業者なんかいないと思った方がいい。
ネット上なんかで仲介業者の扱いについて調べると、
「営業マンの機嫌を損ねないようにしましょう」なんて出てくるくらいだからね。
はっきり言うが、そんなくだらんことに精を出すくらいなら、
足元を見られないくらいの知識と経験を身につけるよう努力した方が遥かによろしい。
物件への顧客の流動を仲介業者のみが支配している状況ならば、
それは自らの手で打ち破らなければならないな。
特に親族から賃貸不動産を受け継いだような方は、
この手のイタズラの標的にされやすい傾向が見られるから注意してもらいたい。
仲介業者はうまく使える人だけが使えばいい。
現状を見た限りでは、僕からはそうとしか言いようがないな。
法人等ではリスク管理上の問題で仲介業者を必須としているところもあるから、
一応、本物件でも借主が望む場合に限っては仲介経由での契約の間口も設けている。
ただ、こちらから必須とはしていない。
昨今では仲介業者が借主側につくようなこともあって、
貸主側からしたら、かえって邪魔にしかなっていないような事例も少なくないからね。
言うほど既存契約の物件に対して仕事しないだろ、あいつら。
書類を右から左に動かす程度の事ですら、マトモにやらないようなのがいる。
あとはトラブルの種を敢えて作ったり残したりして、
こちらの事務手続きをわざと滞らせたり、借主との関係を拗らせたりしてな。
なんのためにこんなのと管理契約して余計な費用を取られたり、
毎度更新時に手数料を抜かれたりするのか、
マジで意味がわからない。
借主も仲介手数料以外の余計なパック料金を取られたり、
やってもいない清掃料金を請求されたりするようなトラブルに見舞われることもある。
仲介業者は貸主との直接契約だとトラブルが起こった時に大変と言うが、
じゃあトラブルが起こった際には解決に奔走してくれるのかというとそんなこともない。
実際には大して動いてくれないどころか、
かえって仲介業者がいることによって貸主、借主間にトラブルが起こることだってある。
例えばだが、借主が退去時に過度な修繕費用を請求されて反論をすると、
仲介業者は「貸主に聞いてみます」と言って一旦、退散するケースが多々あるだろう。
貸主に聞くというのはいかにも貸主が請求を決めていると聞こえる言動だよね。
ところが、実はこの時点で貸主側はその請求金額どころか、
請求の事実自体を知らないケースが少なくない。
仲介業者はとりあえず請求だけして借主が払うか払わないかを見て、
貸主はあとで事実状態だけを報告して納得させればいいと考えているわけ。
つまり、請求自体は貸主のあずかり知らぬところで、
仲介業者が勝手にやっている場合があるんだよ。
で、当然、借主はそんなことは知らないから貸主にヘイトを向けてしまうわけだけれど、
仲介業者もそうであれば都合が良いから、あえて否定はしないわけ。
これは仲介業者がいることによって起こっている、貸主、借主間のトラブルの典型例だよね。
ゴネたら支払わずに済んだ、なんて言われている事例の実態は、
大抵がこういったケースだと思っておいた方がいい。
正当な請求ならばゴネようがなんだろうが貸主は請求して当然なわけだから、
ゴネてどうにかなったってのは仲介業者が勝手に吹っ掛けている可能性が高いんだよ。
黙って払ってくれたらラッキー！くらいの感じで、な。
特に昨今の事例を鑑みると、仲介業者が借主から詰められた場合、
責任を貸主に擦り付けるような手口に走るケースが少なくない。
あからさまに貸主のせいなどと言いはしないが、
借主がそう思い込むように誘導していると言った方が正しい。
不動産に限った話ではないが、仲介、営業というものは、
そうやって人間関係を破壊して金に換えている側面もある商売なわけ。
だから、貸主、借主は双方でもちゃんと直接コミュニケーションをとって、
仲介業者はそういうものだと割り切って見ておかなければ、な。
賃貸仲介はリスクヘッジも兼ねてのものだから、
事業用として考える上でその有用性自体を全面的に否定するつもりはない。
ただ、必須などと言われている現市場は、
そろそろ当事者間で終わりにしてしまってもいい風習だと思う。
wrote. サンハイツ吉田