更新期間の違いとメリット
「賃貸契約について」 項目
１．「更新期間の違いとメリット」
wrote. サンハイツ吉田 管理者
行政書士明和事務所
行政書士 吉田 重信
賃貸の契約には「期間」というものがあって、
これは２年若しくは３年と定めて契約をするのが一般的だな。
期間とは、所謂、契約期間と呼ばれているものだ。
賃貸は有期契約が基本だから、
この定めた期間をもって、賃貸人、賃借人は更新の有無を検討することになる。
では、２年契約と３年契約とではなにが違い、
実際に借りる上で双方、どんなメリットがあると言えるのか。
これは単純な話、借りる側からすれば契約期間は長い方が良い。
なぜなら、契約更新には更新料が発生するからだ。
更新料とは契約期間の更新に対して借主が貸主に支払う費用で、
一般的には家賃の１か月分が相場とされている。
これは契約時に家賃の金額と共に定めておくもので、
契約更新月には、その月の家賃と更新料を纏めて支払うのが通例だ。
借主にとって更新月は結構な出費となる関係上、
その頻度が少ない３年契約はメリットが大きいと考えるのは当然だろう。
と、ここまで書いておいてなんだが、
実は本物件の３階部については更新料を頂戴していない。
理由としては、３階テナントでは定期借家契約を採用しているからだ。
・・・ちょっと意味がわかりにくいかね。
賃貸契約には更新が前提となる普通借家契約が原則で、
一般の住宅用賃貸では大抵の場合、この普通借家契約が採用されている。
ゆえに、更新時には更新料が発生するわけだ。
定期借家契約とは、この更新が前提となっていない契約のことで、
約束した一定の期間が過ぎたらその時点で契約は終了することになる。
もちろん、貸主、借主が同意していればその後に再契約して、
賃貸期間を延長することもできる。
要は、契約終了時に貸主、借主共に改めて契約継続するかどうかを検討できる、
双方にとって非常にフェアな形式の契約形態ということだ。
なお、定期借家契約には更新料といった概念は存在しないが、
再契約時には再契約手数料として更新料替わりに頂戴するのが一般的なようだね。
しかし、本物件では特にそれは請求していない。
定期契約という双方にとってフェアな契約形式には、
費用の徴収を前提とした再契約は馴染まないと考えているからだ。
また、本物件は不動産会社を通さない直接契約となるから、
仲介業者への手数料が発生しない以上はいただく理由も特にない。
ただし、一般的な定期借家契約では通常の借家契約と違い、
原則として中途解約はできないことになっている点は覚えておいてもらいたい。
なので、契約期間は借主からしたら長ければ長いほど良いという考えは、
定期契約では一概にそうとは言い切れないという面もある。
なお、本物件では借主からの解約については、
契約は定期であっても三か月前の申し入れによって解約はできるようにしている。
これは入居時に礼金を二か月分入れてもらう上での配慮だね。
仮に礼金を頂戴しない契約をするとしたら、
やはり中途解約には違約金契約を盛り込んでいたと思う。
でも、事業はふとしたことでバランスを崩す事態もあり得るものだから、
撤退を決断した借主に対してそこまではしたくないわけだ。
定期契約は再契約をしなかった場合は期限をもって当然に終了するから、
普通借家契約のように解約するまで法定更新で債務が増え続けるということもない。
そういう面も勘案した上で、本物件では定期借家契約を採用している。
なお、地域にもよるみたいだが、東京では更新料は支払うのが一般的だ。
それゆえに更新料なしというからには、
別の部分における負荷を想定した上でそのようにしているケースが少なくない。
ウチは礼金との兼ね合いもあってそうしているだけだけれど、
入居時に多額の保証金を要求するなど特殊な契約形態を用いているような物件もある。
更新料がないという事実を、単なる値引きと思って飛びついたりはしないことだ。
wrote. サンハイツ吉田