原状回復義務とその範囲
「敷金と修繕」 項目
２．「原状回復義務とその範囲」
wrote. サンハイツ吉田 管理者
行政書士明和事務所
行政書士 吉田 重信
・修繕費の取り扱いにおいても触れたことだが、
賃貸契約では、原則として借主に対して原状回復という義務が課されている。
これは退去時に物件の状態を入居当時の様相に戻す義務であり、
借主には退去の際、部屋を元の状態に戻した上で明け渡してもらうことになる。
原状回復は貸主が次の入居者を迎え入れるためにも必要なことだから、
賃貸契約上では非常に重要な条項で、ほとんどの契約で明文化されているものだね。
しかし、偏に原状回復といっても、
全てを契約時の元の状態に戻さねばならないというわけではないから安心してほしい。
基本的に借主の原状回復義務は己の造作物の撤去と、
自身の責に任ずべき損傷、汚損部分に対して及ぶものと考えられている。
これは民法においても、２０２０年４月改正時に改めて明文化されたね。
民法６２１条（賃借人の原状回復義務）
賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷
(通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。
以下この条において同じ。)がある場合において、賃貸借が終了したときは、
その損傷を原状に復する義務を負う。
ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
つまり、借主は損傷部については原状回復の義務を負うが、
通常使用による摩耗や経年劣化については原状回復の責を問われないということだ。
時間経過による劣化、摩耗部分についてまで、
全てを元の状態に戻すような義務まで課されているわけじゃない。
ただし、これはあくまでも通常使用の範囲内でのお話。
条文但し書きが示す通り、この考えは借主に故意、過失が認められるものについてまで、
経年劣化や通常摩耗を盾に賠償責任を免除する規定ではないので、そこは注意しておいてもらいたい。
通常摩耗や経年劣化の定義については・修繕費についてにて案内した通り、
国交省発行の原状回復をめぐるトラブルとガイドラインに準拠する。
以下に改めて国交省のファイルへのリンクを張っておくから、
気になるようならば参照してもらいたい。
国土交通省
原状回復をめぐるトラブルとガイドライン
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html
ちなみに造作物の撤去については、
旧法では強行規定だった造作物買取請求権が新法により任意規定化された。
それゆえ、現在においては特約によりこれを排除しているのが一般的だな。
本物件の契約もそれに準じている。
増改築に対する有益分も特約により原状復帰に帰するとしているから、
有益費の償還を引き換えとした留置権の主張も認めていない。
ん。
ちょっと固い言い方になりすぎたかね。
まぁ要は、退去時には明渡しまでに初めの状態に戻しておいてね、ということです。
wrote. サンハイツ吉田