契約書に記載しておくべき特約等
「賃貸契約各論」 項目
３．「契約書に記載しておくべき特約等」
wrote. サンハイツ吉田 管理者
行政書士明和事務所
行政書士 吉田 重信
賃貸物件は多種多様だ。
これは使い方や入居後の決まりにおいても、
その物件なりのローカルルールが存在する場合もあるということを意味する。
つまり、賃貸契約上においてもそれだけの個別対応が必要になるということだ。
ここではその一例を紹介してゆく。
・管理費
物件によっては家賃とは別に管理費を設定しているところもあるだろう。
これは共用部なんかの電気代や修繕費用に使用したりするもので、
共用部が存在するアパートやマンションなんかではよくある事例だね。
当然、これはお金が絡む話だから、契約上でちゃんと表記しておかなければならない。
事実上、家賃とほぼ変わらない扱いをするものだから、
あらかじめ家賃に含めるか、個別に請求するかによって表記は検討すべきだろう。
・駐車・駐輪スペース
スペースを大家が管理した上で貸し出すことが賃貸契約に付帯されているのならば、
やはりこれも表記しておかないといけないな。
管理物の扱いやその使い方については、
目に見える形にしておかないと後々大きなトラブルになることもある。
駐車場代を別に支払ってもらうのならば、それも表記しておくべきだ。
ただ、これに関しては単純に費用をもらうだけの話では済まない。
契約に付帯させているということは、
大家側には入居者が使えるようにしておかなければならないという義務も発生するからだ。
だからスペースが大家の管理物なのかフリースペースなのかによって、
表記しておくべき内容も変わってくるだろう。
・ゴミステーション等の使い方
これも上記に準ずる。
利用に費用を徴収している物件もあるようなので、
それについては記載しておくべきだろう。
使用できる曜日や時間帯が決まっているのであれば、
それも表記しておいた方が望ましい。
利用日や時間に関するトラブルは、よくあることなんだよ。
ゴミって、決められた日や時間に出せない人が多いからね。
この手のトラブルは完全に防ぐ手立てを作るのが難しいんだけれど、
少なくとも契約表記しておけばいくらかの抑止力にはなる。
明確に違反していると誰の目から見てもわかるくらいはっきりさせておけば、
円滑な履行関係を確保しようとする流れに期待できるからな。
・増改築に関すること
物件を借主の都合でいじったりする場合は必ず記載しておくべきだ。
退去時に原状回復工事が必要になる規模なのであれば、
これは必ずやっておかなければならない。
特にトラブルになりやすいのが、持ち込んだ機材の管理に関することだ。
借主が持ち込んだのならば借主の管理物だろうと思うかもしれないが、
これに関する管理や撤去も契約に依存する問題になり得るような事例もある。
だから、設置を承知するのであれば表記しておいた方が無難だろう。
それに管理機材は一度物件に付着させてしまったりすると、
対外的にはどちらの管理物かがわからなくなる。
こうなると、いざ問題が起こって出入り業者が必要になったりした際に、
どちらに費用を請求すべきかで問題になることがある。
善意の第三者である業者からしたら、
物件にくっついているものは大家の管理物と考えるのが当たり前だからね。
付帯設備の件でも触れたが、
基本的には大家の所有物として扱われがちなんだよ、こういうのは。
なので、こういった外部が絡む恐れのある物の管理については、
第三者が読んでもわかるような明確な形で表記をしておくことが望ましい。
不動産屋が悪さをしようとするのが、大抵そういったあいまいな箇所なんだよ。
ねじ込むスキを与えたりすると既成事実化しようとしてくる不動産屋もいるから、
このあたりは特に注意しておかなければならない。
一般的な話で言うと、大体、こんなところだろう。
個別表記は大抵のものが入居後のトラブルを未然に防ぐためのもので、
これに関しては管理上の経験がものを言う領域でもある。
あらかじめ問題やトラブルが発生しやすい箇所がわかっていれば、
それに合わせた対処法が打ち出せるからな。
賃貸契約に関しては時代背景的に、
借主だけじゃなく貸主も自分を守るための視点が必要になってきている。
明確に表記していない約束事は、
借主側に有利な解釈をされる恐れがあると思っておくべきだ。
契約の個別表記に関しては、
そういった視点から対処を検討してゆく問題と言えるだろう。
権利を確保するためというよりも、リスクヘッジに近いということだね。
wrote. サンハイツ吉田